Grundschuld? – Was jeder wissen sollte.

Ich weiß, ich weiche mit folgendem Beitrag vom Thema Versicherungen und ihrem Regulierungsverhalten ab. Haus- und Grundstücksbesitzer, die eine Grundschuld als Sicherung zugunsten der finazierenden Bank eingetragen haben, sollten sich jedoch die Zeit zum Lesen nehmen. 

Folgende Mail befand sich am Freitag in unserem Postfach (der Autor ist mir leider nicht bekannt):

(Leider fehlte zwischendurch ein Stück vom Text. Diesen habe ich nunmehr vervollständigt und blau dargestellt. Gleichzeitig möchte ich an dieser Stelle noch auf den Link:    http://itc.napier.ac.uk/e-Petition/Bundestag/view_petition.asp?PetitionID=577  verweisen, damit sich alle an der Petition beteiligen können.) Am Besten noch einmal lesen.

Verkaufte Kredite

Mit welchen Machenschaften Immobilieneigentümer

geschädigt werden

BR, Dienstag, 20. November 2007

http://www.daserste.de/plusminus/beitrag_dyn~uid,1ew1advn43bucfl8~cm.asp

Schuldenaufkäufer können ganz legal mehr als den eigentlichen Darlehenswert von Bankkunden verlangen, auch wenn diese immer ihre Raten bezahlt haben. Denn beim Darlehensverkauf ist die ursprünglich als Sicherheit für die Bank eingeräumte Grundschuld nicht mehr an das Darlehen gebunden und kann getrennt verwertet werden. Da sie während der gesamten Laufzeit des Darlehens in voller Höhe besteht, betreiben Investoren oftmals  Zwangsvollstreckungsmaßnahmen in Höhe der Grundschuld und nicht in Höhe des Darlehens abzüglich Zins und Tilgung zum Zeitpunkt des Verkaufs. Obendrein können Investoren nach geltendem Recht drei Jahre rückwirkend 18 Prozent auf die Grundschuld von Bankkunden einfordern.

Nach Aussage des Berliner Finanzrechtsexperten Prof. Hans-Peter Schwintowski ist das eine Gesetzeslücke mit dramatischen Auswirkungen, die der Gesetzgeber schnellstens ändern müsse, denn derzeit könnten Hedgefonds „auf diese Weise Leute von ihren Grundstücken entfernen…, die ordnungsgemäß ihre Kredite abzahlen.“ Das ARD Wirtschaftsmagazin Plusminus recherchierte den Fall eines an einen amerikanischen Investor verkauften ehemaligen Bankkunden nach, der statt der geschuldeten 250.000 Euro dem Investor 470.000 Euro zurückzahlen musste.

Die Leidtragenden sind Opfer von Zwangsversteigerungen in ganz Deutschland. Die Betroffenen verlieren nicht nur ihre Immobilien, sondern meist auch die gesamte Existenz, so Kathy Thedens, Vorsitzende der  Interessengemeinschaft der Bank- und  Sparkassenkunden e.V. „Justiz und Politik müssen sofort alle Vollstreckungen bei Forderungsverkäufen stoppen, bis eindeutige gesetzliche Regelungen geschaffen sind.

Es muss jetzt gehandelt werden!“

Grundschuldexperte Dr. Clemens Clemente erklärt den Grund für die rechtliche  Schieflage mit der Struktur der Grundschuld. Solange das Darlehen bei der ursprünglichen Bank abgezahlt werde, so Clemente, sinke der Anspruch der Bank gegen den Kunden. Da die Grundschuld in ihrer Höhe während der gesamten Laufzeit in voller Höhe bestehen bleibt, schützt eine sogenannte Zweckerklärung (Sicherungsvertrag), die der Bankkunde mit seinem Kreditinstitut abschließt, vor überhöhten Ansprüchen der Bank gegen den Kunden. Die Zweckerklärung sorgt also dafür, dass die Bank nur Forderungen in der Höhe gegen ihren Kunden geltend machen kann, die der Höhe der tatsächlichen Darlehensforderung unter Berücksichtigung von Zins und Tilgung entspricht.

Die Probleme beginnen also genau mit dem Verkauf des Darlehens. Denn beim Verkauf geht der Sicherungsvertrag nicht auf den Investor über. Der könne dann, anders, als die Bank, aus der vollen Grundschuld vollstrecken, so Grundschuldexperte Clemente. Die Hypo Real Estate AG erklärt auf Anfrage, sie habe die Sicherungserklärungen auf den Investor übertragen. Das könne sie aber nicht, so Clemente, denn dazu sei eine Vereinbarung zwischen Schuldenaufkäufer, Bank und Kunde nötig.

Für rund 20 Milliarden Euro haben deutsche Banken und Sparkassen Kredite an Schuldenaufkäufer, die meist keine Banken, sondern Hedgefonds sind. Davon verkauft sind rund 30 Prozent nicht Not leidende Kredite, so das Hamburger Institut für Finanzdienstleistungen (iff). In ihrem Geschäftsbericht 2004 notiert beispielsweise die Hypo Real Estate Bank AG, dass auch „154 Millionen Euro nicht leistungsgestörte Finanzierungen, die ordnungsgemäß bedient wurden“, verkauft worden seien. Nach den Regelungen des Umwandlungsgesetzes darf eine Bank Kredite bündeln und ausgliedern. Die Kunden wurden erst nachträglich informiert.

Der Münchner Rechtsanwalt Ingo Schulz-Hennig bezeichnete die Grundschuld in der nicht-öffentlichen Anhörung vor dem Finanzausschuss des Bundestages vom  19.9.2007 als ein „gefährliches Instrumentarium“. Banken würden ihre Kunden mit dem Verkauf ausliefern. Erst mit dem unter Rot/Grün verabschiedeten Vierten Finanzmarktförderungsgesetz aus 2002 wurde die Abtretung von Darlehensforderungen durch Banken an Investoren ohne Banklizenz möglich. Deshalb muss die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen heute tatenlos zusehen, wenn Kreditverkäufe in Milliardenhöhe bei ausländischen Investoren, sog. Heuschrecken, in Steuerparadiesen landen. FDP Fraktionschef Wolfgang Kubicki fordert dringend zu verhindern, „dass durch Darlehensverkäufe dieser Art Vermögen, das in Deutschland angesiedelt ist, ins Ausland fließt.“

Michaela Roth vom Zentralen Kreditausschuss verweist auf den Rechtsweg: „wenn es da Streitigkeiten gibt, wird das letztendlich vor Gericht geklärt.“ Da der Gesetzgeber bis jetzt noch nicht reagiert hat, könne der Bankkunde nicht den Investor zur Rechenschaft ziehen, gibt Prof. Schwintowski zu bedenken. Allenfalls könne ein Schadenersatzanspruch gegen die Bank geltend gemacht werden, „das kann lange dauern, bis man beim BGH vielleicht mal gewonnen hat, bis dahin ist man sein Grundstück los, wahrscheinlich völlig verarmt, wenn man sich einen Prozess leisten konnte.“

Weiter geht es mit einem Kommentar von Egon Kreutzer:

Recht ist, was reich macht?

Gestern, am Mittwoch, machte mich ein regelmäßiger Besucher meiner Seiten auf einen Beitrag der ARD vom Dienstag, 20. November aufmerksam. In der Sendereihe plus-minus sei berichtet worden, so mein Informant, dass Hypothekenschuldner dadurch, dass ihre Bank ihre Darlehen an  eine andere Bank oder einen Hedge-Fonds oder sonstwen verkauft, in höchste Probleme geraten könnten.

Käufer von Darlehen dürften nämlich – ganz unabhängig vom Tilgungsstand – nicht nur die Darlehen selbst, sondern dazu auch noch die zur Sicherung der Darlehen eingetragenen Grundschulden, nebst höchster Zinsen in voller Höhe einfordern und würden dies auch gnadenlos tun.

Fälle, in denen vom Aufkäufer der Schulden 200.000 oder 250.000 Euro per Zwangsvollstreckung eingezogen werden, obwohl Zins und Tilgung regelmäßig und pünktlich geleistet wurden und die Restschuld nur noch 70.000 oder 100.000 Euro betragen hatte, häuften sich.

Da hätte er wohl etwas missverstanden, antwortete ich.

Schließlich sei, genau um das verhindern, dass sich nämlich Gläubiger aus Grundschulden bedienen, ohne dazu einen reellen Anspruch zu haben, die „Sicherungszweckerklärung“ erfunden worden. Diese stelle sicher, dass die Grundschuld vom Gläubiger nur zu dem in dieser Zweckerklärung niedergelegten Zweck genutzt werden darf.

Mein Informant hatte nichts missverstanden und schickte mir einen Link.

Wieder einmal wurde mein Restvertrauen in das, was ich vor Jahren noch für einen nahezu perfekten Rechtsstaat hielt, bis in die Grundfesten erschüttert. In der Online-Dokumentation zur  Sendung ist nachzulesen, dass die Sicherungszweckerklärung mit der Abtretung des Darlehens und der Grundschuld gegenüber dem Erwerber ungültig wird . Das heißt: Wer auch immer von einer deutschen Bank eine Hypothek kauft, der kann morgen vor der Tür des Schuldners stehen und die Grundschuld in voller  Höhe einfordern. Auch wenn das Darlehen schon weitgehend ab- oder noch

gar nicht ausgezahlt ist.

Ein Super-Geschäft.

Wer sich so etwas ausdenkt, wer Grundschulden erwirbt, um sie dann – völlig losgelöst vom Darlehen – einzutreiben, den würde ich wer weiß was nennen, nur keinen Menschen, wäre er nicht im Recht.

Wer sich so geschickt anstellt, dass redlich arbeitende Mitbürger durch einen raffinierten Kniff um ihr gesamtes Vermögen gebracht werden, obwohl die Betroffenen allen Verpflichtungen nachgekommen sind, den würde ich wer weiß wohin jagen, nur nicht länger in meiner Nähe dulden, wäre er nicht im Recht.

Wer seine Kunden durch solche Geschäfte solchen „Geschäftsleuten“ ausliefert, egal ob nun „versehentlich“, aus Unwissenheit oder mit Vorsatz, den würde ich zu wer weiß welchen Strafen verdonnern, nur nicht mehr frei herumlaufen lassen, wäre er nicht im Recht.

So aber bin ich’s zufrieden – schließlich ist alles von gültigem Recht gedeckt.

Die vermeintlich Betrogenen sind gar nicht betrogen worden, das vermeintlich aus den Fugen Geratene, das ist die Ordnung, das vermeintliche Unrecht ist in Deutschland Recht.

Jetzt hat sogar noch das Fernsehen öffentlich rechtlich darüber berichtet.

Von nun an ist der Bürger gewarnt. Er kennt die Gefahr, wurde darauf hingewiesen, nun möge er sich hüten!

Auf Unwissenheit jedenfalls kann sich niemand mehr herausreden. Sind gewisse Praktiken erst einmal öffentlich bekannt, sind sie  praktisch auch erlaubt. Jeder konnte wissen, worauf er sich einlässt.

Niemand hat heimtückisch, niederträchtig getäuscht.

Das sind von nun an ganz normale Gebräuche – und was heute normal ist, kann gestern auch nicht falsch gewesen sein, oder?

Und notariell beurkundet ist es schließlich auch.

Man könnte am Rechtsstaat irre werden.

Dass es in Deutschland Richter gibt, die den Einspruch gegen die Zwangsversteigerung einer Immobilie ablehnen und den Schuldenaufkäufern damit das Recht zusprechen, eine Grundschuld in voller Höhe zu vollstrecken, obwohl der Schuldner seinen Verpflichtungen stets nachgekommen ist, ist erschreckend.

Da wird ein von perversen Buchstabengläubigen in blauäugiger Unschuld aus den Urkunden herausgelesenes Ergebnis eines Vertrages als rechtens hingestellt, das nie und nimmer Ziel dieses Vertrages war, auch nicht als Risiko oder Nebenwirkung in Betracht gekommen war – und: Justizia, die Blinde, erkennt das Unrecht nicht, das da gefordert und von ihr gebilligt wird!

Es klingt wie Hohn, wenn dem Schuldner geraten wird, er möge doch seine Bank auf Schadensersatz verklagen. Klagen Sie doch einmal gegen eine Bank! Vor allem dann, wenn diese Bank vorher dafür gesorgt hat, dass Sie jetzt pleite sind und sich weder einen guten Anwalt  noch einen hohen Streitwert und schon gar keinen langwierigen Instanzenzug leisten können. Klicken Sie die am Ende dieses Aufsatzes verlinkte ARD-Seite an, lesen Sie den Artikel und lassen Sie sich auch das dort angebotene Video nicht entgehen. Das ist Staatsbürgerkunde pur.

Ein Lehrstück über den real existierenden Kapitalismus.

Meine Meinung dazu: Keine Bank hat das Recht, eine Forderung mitsamt der zugehörigen Grundschuld zu verkaufen, ohne den Käufer an  die Sicherungszweckerklärung zu binden.

Diese Auffassung*) ließe sich, wenn sie denn nirgends explizit im Gesetz steht, so doch zumindest ohne große Mühe aus allgemeinen Rechtsgrundsätzen herleiten. Tut sie das trotzdem, sollte sie nicht nur mit Schadensersatzforderungen sondern auch mit strafrechtlichen Konsequenzen für die Verantwortlichen und ggfs. Lizenzentzug rechnen müssen. Das wäre der Umgang mit Raubrittern und Halsabschneidern, der einer freien und demokratischen Gesellschaft würdig wäre. Zum sofort wirksamen Schutz der Betroffenen sollte zudem festgelegt werden, dass eine verkaufte bzw. abgetretene Grundschuld – ohne die Bindung an die Sicherungszweckerklärung nicht vollstreckt werden kann.

*)Schließlich besteht auch ein Mietvertrag fort, wenn der Eigentümer der Mietsache wechselt.

Allerdings hat das, was ich meine, mit dem geltenden Recht leider nichts zu tun. Aber so ist das in der Demokratie. Man braucht parlamentarische Mehrheiten, um Recht zu  schaffen oder um Recht zu verändern. Solche Mehrheiten kann man sich in der Demokratie nicht kaufen; ich nicht, Sie nicht, die Betroffenen nicht. Mehrheiten für Rechtsauffassungen muss man sich erwählen. Das ist ein langwieriger und mühsamer Prozesse, aber von anderen Möglichkeiten ist mir nichts bekannt.Ihnen?

 

Ein wieder einmal nachdenklicher Virus